상가, 오피스 공실의 공포 231101

공실의 공포

 

사회문제로 떠오르고 있는 미국 사무실 공실 문제 

- 미국 전역에서 공실률이 증가함에 따라 상업용 부동산은 큰 압박을 받고 있다.

- 코로나 이후 재택근무, 원격근무가 늘어남에 따라 사무실이 비고 있음

-> 다음 부동산 위기는 빈 사무실에서 촉발 될 수도 있다.

 

미국 원격근로자 비중 

- 미국 근로자 중 원격근로자의 비중은 20%~25%에서 안정화 되었다.

-> 과거 대비 20%의 사무실이 빈다.

지금 충격은 시작일 뿐이다.

- 실제로 사용되는 사무실 공간은 팬데믹 이전의 절반 수준

- 그러나 지금까지는 사무실 오피스 계약의 큰 감소로 해석되지는 않았다.

- 상업용 임대 기간은 평균 4~7년 

 

시간이 갈수록 문제는 더 심각해질 것이다.

- 상업용 임대기간이 끝나면 2030년 여의도의 8배 이상의 공실이 발생할 것으로 전망 

 

오히려 하락하는 대한민국 오피스 공실률

- 미국과 다르게 한국은 팬데믹이후 빠르게 재택근무가 사라짐 

특히, 서울과 경기의 오피스 공실률이 극히 적다.

- 5% 수준이면 사실상 자연 공실률 수준 

대한민국에서 스마트폰과 코로나로 인하 언택트 혁명에서 가장 큰 변화는?

미국 - 원격/재택근무

대한민국- 배달, 유통혁명 

 

OECD 중에서 대한민국 자영업 비중 미국의 3배, 일본의 2배 이상 높음. 

현재 대한민국 상황

- 아이도 줄고, 학생도 줄고, 학원도 디지털 수업 진행 

- 학원 수 감소, 학교 부근 상권 약화

- 은행, 증권사 등도 지점 축소

- PC방도 감소, 당구장도 감소, 노래방도 감소

- 그나마 주력이 음식점- 배달 증가, 청년 인구 감소

- 헬스장은 증가?

 

동네 상가는 어떻게 되었을까?

 

2023년 3분기 중대형상가 공실률 13.6%

- 생각보다 높지는 않지만 추세가 증가

- 안 높아보이지만 30% 증가 

지역 도시별 중대형상가 공실률 추이 

- 2018년을 기점으로 일제히 상승중

- 상당한 폭의 상승 

 

세종시 중대형 상가 공실률 추이

- 타지역 (서울) 에서 쇼핑, 상권 미성숙, 온라인 주문등 다양한 원인 

 

2023년 3분기 소규모 상가 공실률 7.3%

- 생각보다 높지는 않은데 추세가 상승중

국채 10년물 금리 4.29%

- 고금리는 수익형 부동산에는 최악의 상황

- 불과 2년반전에 1.3% 

매매가 대비 최소 임대료 수익률이 5%는 넘어야 한다.

- 심지어 5%라도 해도 요즘 금리에는 예금이 낫다.

- 그런데 요즘 임대수익률 5% 상가 쉽지 않다.

- 저렴하게 임대해 주면 되지 않을까?

- 상가 가격은 임대료와 투자수익률로 결정된다.

- 임대료를 낮추면 매매가격 손실로 다가온다 

5천 손실 -> 무한 대기

 

최근 부동산PF가 어려운 결정적인 이유 중 하나

 - r (금리)의 상승 

- 금리 (r)의 급등으로 수익형 부동산 가격이 추락

- 금리 1~2% 대에 진행되던 PF가 5~7%가 되니 올 스톱

- 기존 투자자들 엄청난 손실 발생 

 

현재 부동산 PF 시장 

- 부동산 PF 만기연장 

- 사업장에 브릿지론 자금을 댄 금융기관들은 투자비 회수방안을 고심하고 있다.

- 본 PF투자로 이어지던가, 결국 공매 후 손실 처리 

- 모두 만기 연장을 받으며 금리가 내려가기를 "기다리는중"

- 정부 PF대출 보증 '15조->25조' 확대...보증 대출한도 70%로 상향 

- 개인 상가와 원리는 같음 

 

상가 공실 

- 끝까지 기다린다. 공실로..

 

한국은행의 고충

- 세계적으로는 고금리 장기화 (Higher for longer) 에 대비

- 우리나라는 고령화라는 특수요인이 있다.

 

지식산업센터

- 2010년 명칭 변경

- 공장과 지원시설로 이루어진 3층 이상의 집합건물 

- (구) 아파트형 공장

- 오피스와 다른 점은 '생산시설을 설치할 수 있다'

- 수익형 부동산의 일종 취급

 

생산시설을 설치 할 수 있는 지식산업센터 수 증가

- 개수는 2배 증가했지만 대형화로 실질적으로 더 크게 증가

- 2022년 한해에만 약 165곳 증

2018년 이후 부동산 투자 붐

- 보유 주택 수에도 밒함

- 기업활동을 위한 각종 세금 감면 혜택

- 기업을 할 의사가 없음에도 가격 상승 기대감으로 투자 실행

- 지식산업센터는 주거용 건물이 아니므로 담보대출비율(LTV) 개인 70%, 법인 80%

- 지식산업센터를 레버리지 투자 상품으로 많이 들어감 

- 일부는 입주 당시보다 3배 상승 -> 이때도 공급 과잉 우려

 

부동산 붐이 꺼지고 [고금리+ 경기침체 + 공급과잉]

- 3단 펀치

- 아파트는 거래라도 잘 되지

- 거래 절벽

- 약 80% 수도권 밀집, 약 98%가 소기업 입주

- 순식간에 거래 안되는 소형 비상장 주식행 

 

 

(출처 : 슈카월드)